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Contrato de vivienda urbana ajustado a la Ley 820 de 2003.
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Las partes
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Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Ley 820 de 2003
Entre [nombre del arrendador], identificado(a) con [documento], quien en adelante se denominará EL ARRENDADOR, y [nombre del arrendatario], identificado(a) con [documento], quien en adelante se denominará EL ARRENDATARIO, se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana, regido por la Ley 820 de 2003 y por las siguientes cláusulas:
Primera. Objeto
EL ARRENDADOR entrega a título de arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en [dirección del inmueble], de la ciudad de [ciudad]. El inmueble se destina exclusivamente a vivienda de EL ARRENDATARIO y su núcleo familiar, y no podrá destinarse a un uso distinto sin autorización escrita de EL ARRENDADOR.
Segunda. Canon y forma de pago
El canon mensual es de $[valor] pesos, que EL ARRENDATARIO pagará por transferencia bancaria dentro de los primeros 5 días de cada mes. EL ARRENDADOR expedirá comprobante de cada pago recibido, conforme al artículo 9 de la Ley 820 de 2003.
Tercera. Duración
El contrato tendrá una duración de 12 meses contados a partir del [fecha de inicio], y se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término siempre que las partes cumplan sus obligaciones y no medie aviso de terminación en los términos legales.
Cuarta. Incremento anual
Cada doce meses de ejecución del contrato, EL ARRENDADOR podrá incrementar el canon en una proporción que no exceda el ciento por ciento (100%) del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. El incremento se informará por escrito con la antelación prevista en la ley.
Quinta. Garantía
El cumplimiento de las obligaciones de EL ARRENDATARIO se respalda con: codeudor solidario. En cumplimiento del artículo 16 de la Ley 820 de 2003, las partes declaran que no se exigen ni se entregan depósitos en dinero ni cauciones reales para garantizar este contrato.
Sexta. Servicios públicos
Estarán a cargo de EL ARRENDATARIO: Energía, acueducto y alcantarillado, gas, internet. Estarán a cargo de EL ARRENDADOR: Administración de la copropiedad. EL ARRENDATARIO se obliga a entregar los recibos de pago al terminar el contrato y responde por las sanciones o reconexiones derivadas de su mora.
Séptima. Inventario y estado del inmueble
El inmueble se entrega en buen estado de conservación y aseo, y EL ARRENDATARIO se obliga a restituirlo en el mismo estado, salvo el deterioro natural por el uso legítimo.
Octava. Obligaciones de las partes
EL ARRENDADOR se obliga a entregar el inmueble en estado de servir para su destinación, a mantenerlo en ese estado realizando las reparaciones necesarias no imputables a EL ARRENDATARIO, y a garantizar el goce pacífico del bien. EL ARRENDATARIO se obliga a pagar oportunamente el canon y los servicios a su cargo, a usar el inmueble conforme a lo pactado, a no subarrendar ni ceder sin autorización escrita, a cumplir el reglamento de propiedad horizontal y a realizar las reparaciones locativas derivadas de su uso. Las partes acuerdan que no se autoriza la tenencia de mascotas en el inmueble.
Novena. Terminación
El contrato podrá terminarse por las causales de los artículos 22 y 24 de la Ley 820 de 2003, entre ellas la mora en el pago del canon o de los servicios, el subarriendo o cesión no autorizados, la destinación distinta a vivienda, los daños al inmueble y la realización de mejoras sin autorización. EL ARRENDATARIO podrá terminar unilateralmente en cualquier tiempo dando aviso escrito con tres meses de antelación y pagando la indemnización equivalente a tres meses de canon; durante las prórrogas, con el preaviso legal y el pago de mes y medio. EL ARRENDADOR podrá terminar a la expiración del plazo, con preaviso de tres meses y en los casos previstos en la ley.
Décima. Notificaciones y ley aplicable
Las partes recibirán comunicaciones en las direcciones registradas en este contrato y someten sus diferencias a la ley colombiana y a los jueces del lugar del inmueble.
Para constancia se firma en [ciudad], el 1 de enero de 1970.
[arrendador]
[documento]
Arrendador
[arrendatario]
[documento]
Arrendatario
Nota legal sobre depósitos
La Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Qué regula la Ley 820 de 2003
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia tiene su propio régimen: la Ley 820 de 2003, que se aplica con preferencia sobre las reglas generales del Código Civil. Su lógica es equilibrar la posición de las partes, y para eso fija normas de orden público que no pueden modificarse por acuerdo: la prohibición de depósitos en dinero, el tope del incremento anual, las causales de terminación y los preavisos.
El objeto del contrato es la entrega de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce a cambio de un precio. La destinación importa: si el inmueble se usa para comercio, industria u oficina, el contrato deja de regirse por la Ley 820 y pasa al régimen del Código de Comercio o del Código Civil, con consecuencias distintas en renovación, precio y terminación.
El contrato puede ser individual, mancomunado, compartido o de pensión, según cómo se comparta el inmueble y quiénes se obliguen. La modalidad determina la responsabilidad: en el arrendamiento mancomunado varias personas responden solidariamente por la totalidad del canon, y en el compartido cada arrendatario responde por su parte respecto de zonas privadas y comparte las comunes.
Un elemento que la ley protege de manera especial es el recibo de pago. El arrendador está obligado a expedir comprobante de cada canon recibido, y su negativa no exonera al arrendatario, quien puede acudir al pago por consignación ante una entidad autorizada para no quedar en mora. Ese mecanismo evita el escenario clásico en que el arrendatario paga en efectivo sin constancia y después no puede probarlo.
Cláusulas que no pueden faltar
Identificación del inmueble
Dirección exacta con número de apartamento o casa, ciudad, área, dependencias, parqueadero y depósito. Cuando el inmueble está sometido a propiedad horizontal, conviene mencionar el reglamento y la obligación de cumplirlo, porque muchas controversias con la administración terminan afectando la relación arrendaticia.
Canon, forma y día de pago
El canon de vivienda urbana no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada. Debe pactarse el valor, el medio de pago, el día del mes y el lugar. La precisión evita discusiones sobre mora: si el contrato dice «primeros cinco días», el sexto día ya hay incumplimiento.
Incremento anual con tope del IPC
Cumplidos doce meses de ejecución, el arrendador puede aumentar el canon hasta el 100% del incremento del IPC del año calendario anterior, informándolo por escrito. Cualquier cláusula que fije un incremento superior o que permita aumentos antes del año es ineficaz, y lo pagado en exceso puede reclamarse.
Garantía sin depósitos
La garantía admitida es personal o mediante seguro: codeudor solidario, póliza de arrendamiento o aval de afianzadora. Están prohibidos los depósitos en dinero y las cauciones reales sobre el patrimonio del arrendatario. Cuando hay codeudor, debe firmar el contrato y quedar identificado, porque su obligación es solidaria y se extiende a las prórrogas pactadas.
Servicios públicos e inventario
Debe quedar claro qué servicios paga cada parte y qué ocurre con las reconexiones y sanciones por mora. El inventario de entrega, con el estado de pisos, paredes, grifería, electrodomésticos y llaves, es la prueba que evita el conflicto más común al final del contrato: quién responde por qué daño.
Terminación, preavisos y restitución
El arrendatario puede terminar el contrato unilateralmente en cualquier momento del plazo inicial, con aviso escrito de tres meses y pago de una indemnización equivalente a tres meses de canon; durante las prórrogas, el preaviso y la indemnización se reducen a mes y medio si se cumplen las condiciones legales. Esa facultad no puede eliminarse por contrato.
El arrendador puede terminar por las causales del artículo 22 —mora, subarriendo no autorizado, destinación distinta, daños, mejoras no autorizadas, violación de reglamentos— y también a la expiración del plazo invocando las causales especiales del artículo 24, con preaviso de tres meses y, en algunos casos, indemnización equivalente a tres meses de canon consignada previamente.
Cuando el arrendatario no entrega el inmueble, la vía es el proceso de restitución de inmueble arrendado ante el juez civil. Es un proceso relativamente rápido cuando la prueba está completa: contrato, prueba del canon y de la mora, y preaviso. Su regla más determinante es que el arrendatario demandado por mora debe consignar los cánones para ser oído en su defensa.
Al terminar, el arrendatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural del uso legítimo, y entregar los recibos de servicios al día. El inventario firmado al inicio es lo que convierte esa obligación en algo verificable y no en una discusión de percepciones.
Preguntas frecuentes
La Ley 820 de 2003 admite el contrato verbal, pero exige que consten por escrito ciertos elementos y, en la práctica, sin documento es muy difícil probar el canon, el plazo, el inventario y las obligaciones. Siempre conviene escribirlo y firmarlo por duplicado.
Este generador produce un borrador con base en la estructura legal vigente. Revisa el documento antes de presentarlo y ajústalo a tu caso. No constituye asesoría jurídica.