Promesa de compraventa de inmueble

El plazo o la condición debe ser cierto y verificable: día, hora y notaría determinada. «Se firmará cuando salga el crédito» no es una época determinada y ha sido causa de nulidad en numerosos litigios; la fórmula correcta condiciona a un hecho verificable con fecha límite, por ejemplo la aprobación del crédito antes de una fecha específica, vencida la cual la promesa se resuelve con devolución de lo pagado.

La identificación del inmueble debe ser completa: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección actual, área, linderos según el título y la relación con la unidad privada y los coeficientes cuando se trata de propiedad horizontal. La descripción tomada del aviso de venta y no del certificado de tradición es una de las causas más comunes de devoluciones en la notaría y en el registro.

Las arras y la cláusula penal cumplen funciones distintas. Las arras de retractación permiten desistir del negocio perdiendo lo entregado —o devolviendo el doble, si desiste quien las recibió— y por eso conviene evitarlas cuando lo que se quiere es asegurar la venta. Las arras confirmatorias son parte del precio y no habilitan retractarse. La cláusula penal tasa por anticipado los perjuicios del incumplimiento y, para poder exigirla junto con la obligación principal, debe pactarse expresamente que se acumulan.

El estudio de títulos es la parte del proceso donde se evitan los verdaderos problemas: certificado de tradición y libertad de los últimos años, escrituras antecedentes, embargos, hipotecas, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, condiciones resolutorias, servidumbres, procesos de pertenencia, sucesiones mal cerradas, licencias de construcción y paz y salvos de predial, valorización y administración. Comprar sin estudio de títulos es comprar un pleito con descuento.

Cuando hay crédito hipotecario, la promesa debe articularse con los tiempos del banco: avalúo, estudio de títulos de la entidad, aprobación en firme, elaboración de la minuta con la hipoteca a favor del banco, firma y desembolso posterior al registro. Esa secuencia significa que el vendedor recibe el saldo después de registrada la escritura, lo que debe quedar expresamente previsto en la promesa para evitar discusiones sobre la entrega del inmueble.

Si el vendedor no cumple, el comprador puede exigir el cumplimiento con la escritura o la resolución del contrato, y en ambos casos la indemnización de perjuicios o la cláusula penal. La demanda de cumplimiento con la promesa como prueba permite que el juez otorgue la escritura en nombre del renuente, lo que hace de la promesa bien redactada un instrumento realmente ejecutable. También puede inscribirse la demanda para advertir a terceros.

Si el comprador incumple, el vendedor conserva el inmueble y puede exigir la cláusula penal o la retención de las arras según lo pactado, además de reclamar los perjuicios adicionales cuando se acreditan. La liquidación de las sumas ya recibidas y su imputación deben estar previstas para evitar un enriquecimiento sin causa.

Un punto que suele pasarse por alto es la entrega material. Debe pactarse cuándo se entrega el inmueble, en qué estado, con qué servicios al día y con qué inventario, y qué ocurre si el vendedor sigue habitándolo después de la escritura. Los acuerdos verbales sobre este punto son la fuente más frecuente de conflictos posteriores a una operación que, en lo demás, salió bien.