Inmobiliario y arrendamientos
Proceso de restitución de inmueble arrendado paso a paso
Actualizado el 5 min de lecturaPor el equipo editorial de Asesorías Jurídicas Colombia
El proceso de restitución de inmueble arrendado se tramita ante el juez civil según el artículo 384 del Código General del Proceso. Presentas la demanda con la prueba del contrato, se notifica al arrendatario en el inmueble y, si la causal es la mora, este no es oído sin consignar lo adeudado. Si no se opone, el juez dicta sentencia y ordena la entrega.
Respuesta directa
La restitución es el proceso con el que el arrendador recupera legalmente su inmueble cuando el arrendatario no paga o no entrega al terminar el contrato. Es uno de los procesos más ágiles del ámbito civil cuando la causal es la mora, porque la ley le exige al arrendatario consignar lo que debe para poder defenderse.
La regla de oro es no hacer justicia por tu cuenta: cambiar la cerradura, cortar servicios o sacar las cosas del arrendatario te expone a responsabilidad y debilita tu caso. Esta guía explica el procedimiento etapa por etapa.
Qué dice la ley
Art. 384, num. 4
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012)
Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta, el demandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que el demandante afirma le adeuda, o presente los recibos de pago de los tres últimos períodos.
Fuente oficial: Ley 1564 de 2012 — Secretaría del Senado
Las causales para terminar el contrato de vivienda están en el artículo 22 de la Ley 820 de 2003: mora en el canon o en servicios y administración, subarriendo o cambio de destinación sin autorización, perturbación a los vecinos, daños o mejoras no autorizadas, entre otras. El artículo 14 de la misma ley permite cobrar ejecutivamente las obligaciones de dinero con base en el contrato.
Plazos y términos del proceso
Momentos clave
| Etapa | Término | Fuente |
|---|---|---|
| Preaviso por vencimiento o terminación sin mora | Mínimo 3 meses antes, por escrito y por correo | Ley 820, art. 22 |
| Contestación de la demanda | El que fije el auto admisorio según el trámite (en mínima cuantía, 10 días) | CGP, arts. 384 y 391 |
| Cánones durante el proceso | El arrendatario debe seguir consignándolos para ser oído | CGP, art. 384 num. 4 |
| Levantamiento de embargos | Si no se pide la ejecución dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia | CGP, art. 384 num. 7 |
Única instancia cuando la causal es solo la mora
Cuando la restitución se pide exclusivamente por mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia (art. 384 num. 9 del Código General del Proceso): la sentencia no tiene apelación, lo que acorta el camino.
El proceso de restitución paso a paso
Del preaviso a la entrega
Identifica la causal y reúne pruebas
Contrato escrito, estado de cuenta de cánones, recibos de servicios o administración impagos y comunicaciones. A falta de contrato escrito, la ley admite la confesión del arrendatario o prueba testimonial siquiera sumaria.
Envía el preaviso si la causal lo exige
Para terminar por vencimiento o por las causales especiales de la Ley 820, el aviso escrito con 3 meses de antelación es obligatorio. En la mora no hace falta esperar ese plazo.
Presenta la demanda
Ante el juez civil municipal o del circuito según la cuantía. Puedes pedir además el pago de cánones y solicitar embargos para asegurar lo adeudado, prestando la caución que fije el juez. Para este proceso no se exige conciliación previa.
Notifica al arrendatario
Salvo que se haya pactado otra dirección, la notificación se hace en el propio inmueble arrendado.
Espera la contestación
Si el arrendatario no se opone, el juez dicta sentencia ordenando la restitución. Si la causal es mora y no consigna lo adeudado ni presenta los recibos, no se le escucha.
Pide la restitución provisional si aplica
Si el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, el juez puede ordenar la entrega provisional después de una inspección judicial.
Diligencia de entrega
Con la sentencia en firme, si el arrendatario no entrega voluntariamente, el juez o un comisionado practica la diligencia. Recibe con acta, fotos y lecturas de contadores.
¿Qué pasa si el arrendatario paga después de la demanda?
Si consigna a órdenes del juzgado lo que se le reclama, recupera el derecho a ser oído y el proceso sigue con su defensa. Además, debe seguir consignando los cánones que se causen durante el proceso; si deja de hacerlo, vuelve a perder ese derecho.
Pagar no termina automáticamente el proceso. Si existen otras causales o el contrato ya estaba terminado, la restitución puede continuar. Cualquier acuerdo de pago conviene dejarlo por escrito y presentarlo al juzgado.
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Cuándo necesitas abogado y cuándo no
Puedes hacerlo solo si
- Reunir el contrato, el estado de cuenta y los recibos impagos.
- Enviar el preaviso escrito por correo certificado con 3 meses de antelación.
- Hacer el acta de recibo del inmueble con fotos al momento de la entrega.
Necesitas abogado si
- El valor del proceso supera la mínima cuantía y se requiere apoderado.
- El arrendatario consignó, contestó la demanda o alega mejoras.
- Quieres terminar por una causal especial que exige caución o indemnización.
- Necesitas embargos para cobrar cánones, servicios y daños.
Preguntas frecuentes
No. La Ley 2220 de 2022 mantuvo la regla de que en el proceso de restitución de inmueble arrendado el demandante no está obligado a agotar la conciliación extrajudicial antes de presentar la demanda. Puedes acudir directamente al juez con tus pruebas.
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