Inmobiliario y arrendamientos
Qué revisar antes de comprar vivienda en Colombia
Actualizado el 5 min de lecturaPor el equipo editorial de Asesorías Jurídicas Colombia
Antes de comprar vivienda en Colombia revisa el certificado de tradición y libertad, que expide la Superintendencia de Notariado y Registro, para confirmar quién es el dueño y si hay embargos, hipotecas, demandas o afectación a vivienda familiar. Verifica además que el predial y la administración estén al día, y firma una promesa de compraventa que cumpla los requisitos legales.
Respuesta directa
La mayoría de los problemas en una compra de vivienda se pueden detectar antes de pagar el primer peso. La clave es revisar los documentos, y no solo el inmueble: quién figura como propietario, qué cargas tiene el bien, si hay deudas que pasan al comprador y si el vendedor necesita la firma de otra persona para vender.
Esta guía te da el orden de la revisión. Un estudio de títulos hecho por un abogado va más allá, porque revisa la cadena de escrituras anteriores, pero esta lista te permite descartar a tiempo los negocios con señales de alerta.
Qué dice la ley
Art. 3
Ley 258 de 1996 (afectación a vivienda familiar)
Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse o gravarse con el consentimiento libre de ambos cónyuges, que se expresará con la firma de ambos.
La Ley 1579 de 2012 regula el registro de inmuebles: cada bien tiene un folio de matrícula inmobiliaria donde se inscriben los actos que lo afectan (art. 8), y las oficinas de registro expiden certificados que reproducen esas inscripciones (art. 67). El certificado se expide en tiempo real, es decir, refleja la situación del inmueble en la fecha y hora en que lo pides (art. 72).
Según el artículo 6 de la Ley 258, los actos que desconozcan la afectación a vivienda familiar están viciados de nulidad absoluta.
¿Qué debo mirar en el certificado de tradición y libertad?
Anotaciones que debes buscar
| Anotación | Qué significa | Qué hacer |
|---|---|---|
| Propietario actual | Quién figura como dueño en la última anotación de tradición | Debe coincidir con quien te vende o con su poder |
| Hipoteca | El inmueble garantiza una deuda | Exige su cancelación en la misma escritura de venta |
| Embargo o demanda inscrita | Hay un proceso judicial sobre el inmueble | No compres hasta que se levante |
| Afectación a vivienda familiar | Se requiere la firma de ambos cónyuges o compañeros | Pide que los dos firmen o que se levante |
| Patrimonio de familia | Protege el inmueble a favor de la familia | Debe cancelarse antes de vender, con el trámite legal |
| Falsa tradición | Quien vendió antes no era dueño pleno | Consulta a un abogado antes de seguir |
Tiempos y vigencias
Pide el certificado más de una vez
El certificado muestra la situación del inmueble solo en el momento en que se expide. Sácalo antes de negociar, otra vez antes de firmar la promesa y de nuevo antes de la escritura, porque entre una fecha y otra pueden inscribirse embargos o demandas. Después del registro, pide uno más para confirmar que el inmueble quedó a tu nombre.
Qué revisar antes de comprar, paso a paso
La lista de chequeo del comprador
Descarga el certificado de tradición
En el portal de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el número de matrícula inmobiliaria y la oficina de registro, o en la oficina de registro. Revisa las anotaciones de la tabla.
Verifica al vendedor
Su identidad, que sea el propietario inscrito y su estado civil. Si es casado o tiene unión marital y hay afectación a vivienda familiar, debe firmar también su pareja. Si actúa un apoderado, exige poder especial vigente.
Pide los paz y salvos
Del impuesto predial, que es exigible ante el notario para escriturar (Ley 1430 de 2010, art. 60), de valorización si aplica en el municipio, y de administración si es propiedad horizontal.
Revisa el inmueble físico
Que el área, la dirección y los linderos coincidan con la escritura y el certificado catastral. Revisa humedades, instalaciones y servicios públicos al día.
Consulta las normas urbanísticas
Si la vivienda tiene ampliaciones o pisos adicionales, pregunta si tienen licencia de construcción: lo construido sin licencia puede traer sanciones urbanísticas y problemas para escriturarlo o financiarlo.
Firma una promesa de compraventa bien hecha
Por escrito, con fecha, hora y notaría para firmar la escritura, el inmueble plenamente identificado y reglas claras sobre arras, cláusula penal, forma de pago y entrega.
Deudas que pueden pasar al comprador
Dos deudas siguen al inmueble aunque cambie de dueño. El impuesto predial es un gravamen real: el municipio puede cobrarlo sobre el predio sin importar quién sea el propietario (Ley 1430 de 2010, art. 60). Y en propiedad horizontal, el nuevo propietario responde solidariamente con el anterior por las cuotas de administración que este no pagó (Ley 675 de 2001, art. 29).
Por eso los paz y salvos no son un trámite menor: protegen tu dinero. Si el vendedor no los entrega, pacta en la promesa que las deudas se descuenten del precio.
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Cuándo necesitas abogado y cuándo no
Puedes hacerlo solo si
- Descargar y leer el certificado de tradición y libertad.
- Pedir los paz y salvos de predial, valorización y administración.
- Visitar el inmueble y comparar área y dirección con los documentos.
- Verificar la identidad y el estado civil del vendedor.
Necesitas abogado si
- El certificado muestra embargos, demandas, falsa tradición o patrimonio de familia.
- El vendedor actúa por poder, es una sucesión o hay varios propietarios.
- Vas a pagar un anticipo importante antes de la escritura.
- Necesitas un estudio de títulos completo o redactar la promesa de compraventa.
Preguntas frecuentes
En el portal de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el número de matrícula inmobiliaria y la oficina de registro, o de forma presencial en las oficinas de registro. Desconfía de páginas privadas que ofrezcan expedirlo por fuera del canal oficial.
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