Escrituración de inmueble en Colombia

El orden del trámite importa. Primero se verifica el estudio de títulos y se reúnen los paz y salvos; después se elabora la minuta, que debe reflejar exactamente lo pactado en la promesa, con la identificación del inmueble tomada del folio de matrícula y no del aviso de venta; luego se revisa la minuta con ambas partes y con el banco cuando hay hipoteca; y solo entonces se agenda la firma. Firmar sobre una minuta no revisada es la causa número uno de correcciones posteriores.

Los costos suelen distribuirse por costumbre y no por ley, de modo que conviene pactarlos en la promesa. En la práctica los derechos notariales se dividen por partes iguales, la retención en la fuente por enajenación la asume el vendedor, la boleta fiscal y los derechos de registro los paga el comprador, y los gastos del crédito hipotecario corren por cuenta de quien lo toma. Cualquier distribución distinta es válida si se acuerda expresamente.

El vendedor debe acreditar su capacidad y legitimación. Si es casado o convive en unión marital y el inmueble está afectado a vivienda familiar, se requiere el consentimiento del otro cónyuge o compañero. Si actúa por poder, este debe ser especial, autenticado y vigente. Si el titular falleció, primero hay que adelantar la sucesión: no se puede vender un inmueble a nombre de una persona fallecida, por más acuerdo que exista entre los herederos.

En inmuebles con hipoteca vigente el trámite se resuelve con la cancelación simultánea: el banco acreedor emite el paz y salvo y la minuta de cancelación de hipoteca, que se firma junto con la venta y se registra en el mismo turno. Cuando el comprador toma crédito, la escritura incorpora la nueva hipoteca a favor de su banco y el desembolso se hace contra la entrega del certificado de tradición con la inscripción efectuada.

Después de la firma, la escritura se lleva a registro y allí puede ser devuelta. Las causas más frecuentes son la falta de paz y salvos, la discrepancia entre el área o los linderos y lo que figura en el folio, la falta de cancelación de un gravamen, errores en la identificación de las partes, ausencia de la boleta fiscal o el impuesto de registro mal liquidado. La corrección se hace mediante escritura aclaratoria, lo que implica volver a notaría y pagar de nuevo derechos.

El comprador debe verificar el resultado y no confiarse: solicitar el certificado de tradición actualizado después del registro es el único modo de confirmar que la propiedad quedó inscrita a su nombre, sin anotaciones inesperadas. Ese documento es también el que se exige para actualizar el predial, para la administración y para cualquier operación futura sobre el bien.

En proyectos sobre planos hay reglas adicionales. La entrega y la escrituración dependen del recibo de obra y de la constitución del reglamento de propiedad horizontal; el patrimonio autónomo o la fiducia intervienen en el manejo de los recursos; y el comprador conserva las garantías legales de la Ley 1480 de 2011 y las garantías de estabilidad de la obra, que corren desde la entrega y son exigibles al constructor.

Finalmente, conviene planear el impacto tributario antes de firmar. La ganancia ocasional por la venta, las condiciones para su exención en vivienda de habitación, la retención aplicable y el efecto del avalúo catastral sobre el impuesto predial deben revisarse con anticipación, porque después de la escritura el margen de planeación es prácticamente nulo.