Inmobiliario y arrendamientos
Cómo hacer un contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia
Actualizado el 5 min de lecturaPor el equipo editorial de Asesorías Jurídicas Colombia
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003. Puede ser verbal o escrito, pero conviene escribirlo con las partes, el inmueble, el canon, la forma de pago, los servicios y la duración. El canon solo puede subir cada 12 meses hasta el IPC del año anterior, y está prohibido exigir depósitos en dinero como garantía.
Respuesta directa
Hacer un contrato de arrendamiento de vivienda es sencillo si sigues la Ley 820 de 2003, porque varias de sus reglas no se pueden cambiar por acuerdo entre las partes: el tope del incremento anual, la prohibición de depósitos en dinero, las causales de terminación y los preavisos. Una cláusula que las contradiga no te protege y puede jugar en tu contra.
La ley admite el contrato verbal, pero sin documento es muy difícil probar el canon, la fecha de inicio o el estado en que se entregó el inmueble. Además, el contrato escrito es el que presta mérito ejecutivo para cobrar cánones y servicios adeudados.
Qué dice la ley
Art. 16
Ley 820 de 2003
En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dicho contrato haya asumido el arrendatario.
Fuente oficial: Ley 820 de 2003 — Secretaría del Senado
El artículo 3 enumera lo que debe acordarse; el artículo 5 dice que, si no se pacta duración, el contrato se entiende por 1 año; y el artículo 6 establece que se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término si ambas partes cumplieron. El artículo 8 obliga al arrendador a entregar copia del contrato escrito con firmas originales al arrendatario dentro de los 10 días siguientes a su celebración.
¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento?
En resumen
- Nombre e identificación del arrendador y del arrendatario, y del codeudor si lo hay.
- Identificación del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y partes de uso exclusivo y compartido.
- Canon, forma y lugar de pago, y fecha de inicio.
- Duración del contrato y reglas de prórroga.
- Qué servicios públicos y cuotas de administración paga cada parte.
Cuánto puedes cobrar y cuánto puedes subir
Límites del canon en vivienda urbana
| Regla | Qué dice la Ley 820 | Artículo |
|---|---|---|
| Canon máximo | 1% del valor comercial del inmueble; ese valor no puede superar 2 veces el avalúo catastral | Art. 18 |
| Incremento | Cada 12 meses, hasta el 100% del IPC del año calendario anterior | Art. 20 |
| Reajustes en 2026 | Hasta 5,10%, que fue el IPC de 2025 según el DANE | Art. 20 |
| Aviso del reajuste | Por escrito; sin aviso no es exigible | Art. 20 |
| Depósitos en dinero | Prohibidos | Art. 16 |
Preavisos para terminar el contrato
Preaviso de 3 meses
Al vencer el contrato, el arrendatario puede terminarlo con 3 meses de preaviso escrito, sin indemnización. Si lo termina antes, paga 3 meses de canon. El arrendador puede terminarlo durante las prórrogas con 3 meses de preaviso y una indemnización de 3 cánones, o al vencimiento por las causales del artículo 22 numeral 8. Sin preaviso, el contrato se renueva automáticamente.
Cómo hacer el contrato paso a paso
Del acuerdo a la firma
Verifica a la otra parte
El arrendatario debe confirmar que quien arrienda es el propietario o tiene poder; el arrendador suele verificar ingresos y referencias del arrendatario y del codeudor.
Acuerda canon y garantía
Fija un canon dentro del tope legal y elige una garantía permitida: codeudor, póliza o afianzadora. No pidas ni pagues depósitos en dinero.
Redacta el contrato
Incluye todas las cláusulas de la lista. Puedes usar nuestra herramienta de contrato de arrendamiento para generar un borrador ajustado a la Ley 820.
Haz el inventario
Recorre el inmueble con fotos y anota estado de pisos, paredes, baños, electrodomésticos y lecturas de contadores. Fírmalo como anexo.
Firma y entrega copias
Ambas partes firman; el arrendador entrega copia con firmas originales dentro de los 10 días siguientes.
Exige y guarda recibos
El arrendador debe expedir recibo de cada pago con fecha, valor y periodo (art. 11). Si se niega a recibir el canon, el arrendatario puede consignarlo dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento (art. 10).
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Cuándo necesitas abogado y cuándo no
Puedes hacerlo solo si
- Redactar un contrato estándar de vivienda con la herramienta y las cláusulas de esta guía.
- Calcular el reajuste anual con el IPC que publica el DANE.
- Hacer y firmar el inventario con fotos.
- Enviar el preaviso escrito por correo certificado.
Necesitas abogado si
- El inmueble es para comercio, oficina o uso mixto, que no se rige por la Ley 820.
- Hay cláusulas especiales: opción de compra, mejoras, subarriendo o varias unidades.
- Quieres terminar el contrato por una causal del artículo 22 que exige caución.
- Ya hay mora y necesitas recuperar el inmueble o cobrar los cánones.
Preguntas frecuentes
Hasta el IPC de 2025, que según el DANE fue 5,10%, y solo si se cumplieron 12 meses con el mismo canon. El reajuste debe informarse por escrito; sin ese aviso no se puede exigir. Además, el canon nunca puede pasar del tope del artículo 18.
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