INMOBILIARIO Y ARRENDAMIENTOS
Abogado de propiedad horizontal
La propiedad horizontal se rige por la Ley 675 de 2001 y por el reglamento de cada edificio o conjunto, que es obligatorio para propietarios, tenedores y visitantes.
Los conflictos más frecuentes son el cobro de cuotas de administración —que prestan mérito ejecutivo con la certificación del administrador— la imposición de sanciones por incumplir el reglamento, el uso indebido de bienes comunes, las obras que afectan la estructura o la fachada, la responsabilidad del administrador y del consejo, y la impugnación de las decisiones de la asamblea, que debe presentarse dentro de los 2 meses siguientes a la reunión. La copropiedad es persona jurídica sin ánimo de lucro y responde como tal.
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Qué dice la ley
Art. 29 y 48 Ley 675 de 2001
Ley 675 de 2001 · Código Civil · Código General del Proceso
Los propietarios de bienes privados de un edificio o conjunto responderán solidariamente por el pago de las expensas comunes necesarias. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes se hará exigible mediante certificación expedida por el administrador, la cual prestará mérito ejecutivo.
Fuente oficial: Ley 675 de 2001 — Secretaría del Senado
Las cuotas de administración y las extraordinarias aprobadas en asamblea son obligatorias, incluso para quien no asistió o votó en contra, y su cobro se hace por proceso ejecutivo con base en la certificación expedida por el administrador sobre el estado de la deuda. El propietario deudor no puede excusarse alegando que no usa las zonas comunes ni que el servicio de administración es deficiente; esos reclamos se tramitan por vías distintas y no suspenden la obligación de pagar.
Las sanciones por incumplimiento del reglamento solo pueden imponerse si están previstas en él y respetando el debido proceso: comunicación de los hechos, oportunidad de descargos, decisión motivada y posibilidad de impugnarla. La Ley 675 permite sanciones como la publicación en lugares de amplia circulación, la imposición de multas sucesivas y la restricción del uso de zonas comunes no esenciales; nunca la suspensión de servicios públicos domiciliarios ni el impedimento de acceso a la unidad privada.
La asamblea general es el órgano máximo y sus decisiones obligan a todos. Para que sean válidas se requieren convocatoria en debida forma con la antelación del reglamento, quórum deliberatorio y decisorio según la materia, y acta suscrita por presidente y secretario. Las decisiones que afectan bienes comunes esenciales, cambian la destinación o imponen cargas especiales requieren mayorías calificadas, y varias exigen unanimidad o el consentimiento de los afectados.
La impugnación de decisiones procede cuando la asamblea se apartó de la ley o del reglamento, cuando la convocatoria fue irregular, cuando no había quórum o cuando la decisión excede sus competencias o vulnera derechos de los copropietarios. Debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta, y puede acompañarse de una solicitud de suspensión provisional de la decisión mientras se decide.
El administrador es el representante legal de la persona jurídica y responde por su gestión. Sus obligaciones incluyen convocar la asamblea, llevar la contabilidad, custodiar los archivos, ejecutar las decisiones, cobrar las cuotas, contratar los seguros obligatorios sobre bienes comunes y rendir cuentas. Cuando incumple, procede su remoción por la asamblea o el consejo según el reglamento, y la acción de responsabilidad por los perjuicios causados.
Los bienes comunes esenciales —estructura, cimientos, fachadas, cubiertas, redes matrices, accesos— no pueden desafectarse ni convertirse en privados. Los bienes comunes no esenciales sí pueden desafectarse con el lleno de requisitos legales y las mayorías calificadas, e incluso darse en uso exclusivo mediante decisión de la asamblea, lo que suele generar conflictos cuando no se documenta correctamente en el reglamento.
Las obras y reformas en unidades privadas requieren autorización cuando afectan la estructura, la fachada, las redes comunes o la seguridad del edificio, además de la licencia urbanística que exija la normativa. Ejecutar una obra sin autorización expone a la orden de restitución al estado anterior, a la indemnización de los daños y a las sanciones del reglamento, además de la responsabilidad frente a la aseguradora.
Para el propietario, la ruta práctica cuando hay conflicto es la misma: revisar el reglamento, pedir por escrito la información y las actas, dejar constancia de sus objeciones, agotar la conciliación —que en propiedad horizontal suele ser eficaz por la convivencia continuada— y, si no hay solución, acudir a la impugnación o al proceso judicial correspondiente dentro de los términos.
Impugnación de decisiones: 2 meses
La impugnación de las decisiones de la asamblea debe presentarse dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación del acta (art. 46 Ley 675 de 2001). El cobro ejecutivo de expensas comunes se rige por los términos de prescripción de la obligación respectiva, y las sanciones del reglamento deben imponerse respetando el debido proceso.
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Qué se puede reclamar
Del lado de la copropiedad, la vía principal es el cobro ejecutivo de expensas con la certificación del administrador, acompañado de medidas cautelares sobre la unidad privada y sobre otros bienes del deudor.
Del lado del propietario, las herramientas son el acceso a la información, la impugnación de decisiones, la acción de responsabilidad contra el administrador y la reclamación por daños provenientes de bienes comunes.
- Cobro ejecutivo de cuotas ordinarias y extraordinarias
- Impugnación de decisiones de la asamblea
- Nulidad de sanciones impuestas sin debido proceso
- Reparación de daños originados en bienes comunes
- Remoción y responsabilidad del administrador
Paso a paso
Lee el reglamento
Coeficientes, órganos, mayorías, régimen de sanciones y de bienes comunes. Es la norma que rige el conflicto.
Solicita información por escrito
Actas, estados financieros, contratos y presupuesto. La negativa injustificada es una falta del administrador.
Deja constancia en la asamblea
Vota en contra y pide que quede en el acta: habilita la impugnación dentro de los 2 meses.
Intenta la conciliación
En copropiedades funciona porque la convivencia continúa. Un acuerdo escrito evita años de tensión.
Ejecuta o impugna
Cobro ejecutivo con la certificación del administrador, o impugnación judicial con solicitud de suspensión de la decisión.
Preguntas frecuentes
No. La copropiedad no puede suspender servicios públicos domiciliarios ni impedir el acceso a la unidad privada como sanción. Las medidas legales son las multas y sanciones previstas en el reglamento, la publicación de la lista de deudores en los términos de la ley y el cobro ejecutivo.
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